Примеры составления отчета оценки недвижимости. Что такое отчет об оценке и что в нем содержится

03.04.2024

Отчет об оценке – это официальный документ, соответствующий требованиям Закона об оценочной деятельности и подтверждающий проведение оценки квалифицированными , с приложением копий всех необходимых документов, в том числе удостоверяющих полномочия оценщиков. Этот документ принимается во всех инстанциях для решения самых различных задач: получение кредита в банке под залог имущества, внесение оборудования в уставный капитал предприятия, возмещение ущерба от ДТП и многих других. Законодательством предусмотрено, что отчет об оценке должен быть составлен в письменной форме, обязательно прошит, пронумерован и заверен печатью организации, в нем указывается дата его составления, юридический адрес оценщика, цели и задачи проведения оценки, а также место оценки. Копия отчета об оценке должна храниться у оценщика.

Согласно Федеральному стандарту оценки №3 «Требования к отчету об оценке» при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

существенности – в отчете об оценке должна быть вся важная информация, влияющая на стоимость объекта оценки;
обоснованности – в отчете должна быть подтверждена информация и расчеты, влияющие на стоимость объекта оценки;
однозначности – содержание отчета об оценке должно быть понятно и не вводить в заблуждение:
проверяемости – в отчете должно быть достаточно данных для самостоятельного расчета;
достаточности – в отчете должна быть только информация, необходимая для проведения оценки.

В основной части отчета об оценке прописывается расчет итоговой суммы отчета. Вычисления производятся с использованием различных методов оценки . При невозможности использования какого-либо из подходов причина отказа использования также указывается. Причем произведенные расчеты должны быть сделаны таким образом и в такой последовательности, чтобы заказчик мог проверить логику вычислений, сделанных оценщиком при выполнении работ. Кроме того, все расчеты должны быть прописаны простым и понятным для заказчика языком.

При использовании какой-либо документации (справок, бухгалтерских балансов, выписки из ЕГРЮЛ и пр.) к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих документов и ссылки на источник информации.

Итогом отчета является согласование результатов, полученных при применении различных подходов: доходного, затратного и сравнительного. В результате в отчете об оценке должна быть однозначно указана сумма, отражающая, по мнению оценщика, рыночную стоимость объекта оценки.

Отчет об оценке рыночной и ликвидационной стоимости объекта недвижимости имущества, расположенного по адресу: С-Петербург, Калининский р-он, Гражданский пр-т, д. 41, литер А
Работа выполнена Colliers International. Санкт-Петербург, 2004.
Все расчеты проведены в соответствии с положениями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519, а также стандартами профессиональной деятельности в области оценки недвижимого имущества Российского Общества Оценщиков и Международными стандартами оценки, разработанными Международным Комитетом по Стандартам Оценки Имущества (МКСОИ).
2016-01-24 | популярность: 18604
Отчет об определении величины ущерба от повреждения автомобиля Toyota Cresta (расчет годных остатков)
Назначением данной оценки является определение рыночной стоимости величины ущерба оцениваемого имущества на дату оценки. Оценка была произведена в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 года № 519 «Об утверждении стандартов оценки», «Методическим руководством по определению стоимости автотранспортных средств с учетом естественного износа и технического состояния на момент предъявления», разработанным Государственным научным центром НАМИ совместно с сотрудниками Федерального Центра судебной экспертизы, утвержденным Министерством экономики РФ.
Исполнитель: Денис Пашнин, ООО "Агентство профессиональной оценки собственности"
2015-04-17 | популярность: 20506
Отчет об определении рыночной стоимости однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Новосибирск, Советский район, ул. Ленина
Предметом данной оценки является однокомнатная квартира, расположенная в г. Новосибирск. Цель оценки - определение рыночной стоимости объекта оценки.
Согласно «Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности» от 06.07.01 г. №519, под термином «рыночная стоимость» в настоящем отчёте понимается следующее: наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Определение рыночной стоимости построено на предпосылке, что имущество реализуется на рынке при соблюдении определенных условий, перечисленных выше. В результате сделки купли-продажи, от покупателя к продавцу переходит набор имущественных прав. Именно эти права и выступают объектом оценки. В данной работе оцениваемым правом на объект оценки является право собственности.
После проведения анализа оценщик пришел к выводу, что лучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки является использование его по назначению - квартира. Дальнейшие расчеты по определению рыночной стоимости объекта оценки проводились на основании данного заключения.
Процедура оценки включала: 1) сбор необходимой документации и информации об объекте оценки; 2) применение сравнительного подхода к оценке рыночной стоимости; 3) написание настоящего Отчета.
2015-03-24 | популярность: 16106
Отчет об определение рыночной стоимости одной обыкновенной акции ОАО «Костромская ГРЭС»
В рамках настоящего задания проводилась оценка рыночной стоимости одной акции ОАО «Костромская ГРЭС». Результаты оценки использованы для цели внесения акций ОАО «Костромская ГРЭС» в оплату дополнительных акций ОАО «ОГК-3». Оценка проведена по состоянию на 01 апреля 2005 года.
В процессе оценки использваны различные методы и подходы, наиболее подходящие для данного случая. Настоящая оценка была проведена в соответствии с законом РФ «Об оценочной деятельности в РФ», «Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности», Методологией и Руководством по оценке бизнеса и (или) активов РАО «ЕЭС России» и его ДЗО, разработанных компанией «Делойт и Туш».
По результатам анализа сильных и слабых сторон результатов полученных а рамках различных подходов, после консультаций с представителями инвестиционных компаний, представителями компании «Делойт и Туш», Оценщик принял решение о рассмотрении, наряду с первым вариантом придания весов, варианта придания большего веса результатам доходного подхода. Данный выбор обоснован тем, что при купле-продаже актива рациональный инвестор ориентируется в первую очередь не на ретроспективу деятельности компании, а на перспективные потоки доходов, которые он может получить от приобретаемого актива.
Исполнитель: Консорциум «Эксперт - Российская оценка», по состоянию на 01 апреля 2005 года
2015-03-07 | популярность: 15317
Отчет об определении рыночной стоимости объекта "Помещение административное"
Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости – помещения административного, площадью 336,1 кв. м., принадлежащего муниципальному образованию «Город Киров».

Задачей настоящей оценки является выявление особенностей ценообразования объекта оценки применительно к характеристикам соответствующего сегмента рынка, правового титула, количественным и качественным характеристикам объекта оценки, а также специфики правоприменительной практики по совершению предполагаемой сделки. Это позволит однозначно идентифицировать объект оценки в системе вещных и обязательных прав, дать надлежащее обоснование вида определяемой стоимости. Анализ документации позволит выявить основные составляющие рисков, связанных с проведением оценки, и рассчитать величину их покрытия.
Отчет об оценке составлен в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ; федеральными стандартами оценки, сводом стандартов оценки Российского общества оценщиков (ССО РОО 2010).
Анализ полученных результатов на соответствие рыночным данным показал, что рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости имеет величину, соотносимую с показателями рынка. Стоимость объектов находится в диапазоне средних величин для объектов, расположенных в аналогичной части города Кирова, имеющих аналогичное назначение и техническое состояние.
Оценщик не проводил аудиторскую и иную финансовую проверку предоставленной Вами информации, используемой в настоящем отчёте, поэтому не принимает на себя ответственность за надёжность этой информации.
В соответствии с назначением оценки, рыночная стоимость Объекта оценки определялась на основе Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98 г. и Свода стандартов оценки Российского общества оценщиков ССО РОО 2010, гармонизированных с Международными стандартами оценки (2007) и обязательных к применению членами саморегулируемой организации оценщиков.
Применение ССО РОО 2010, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности обусловлено тем, что Объект оценки находится на территории Российской Федерации, а также тем, что Оценщик осуществляет свою деятельность на территории РФ. Указанные стандарты использовались при определении подходов к оценке, порядка проведения работ, при составлении Отчета об оценке.
Применение Свода Стандартов Российского Общества Оценщиков (РОО) обусловлено тем, что Стандарты оценки РОО наиболее полно описывают термины, определения, понятия и методы оценки, применяемые при проведении работ по оценке различных видов имущества.

2015-03-07 | популярность: 17850
Отчет об определении рыночной стоимости объекта "Помещение магазина"
Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости – помещения магазина площадью 30,2 кв. м., по адресу: г. Киров, ул. Ленина, д. 86, принадлежащего муниципальному образованию «Город Киров».

Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться для отчуждения муниципального имущества.
Результаты работ по проведению оценки описанного объекта планируется использовать для отчуждения муниципального имущества.
В данной оценке применены следующие стандарты оценки: Свод стандартов оценки Российского общества оценщиков ССО РОО 2010, гармонизированных с Международными стандартами оценки (2007) и обязательных к применению членами саморегулируемой организации оценщиков.
Свод стандартов оценки (ССО 2010) Российского общества оценщиков (РОО) предназначен для оценки стоимости имущества в Российской Федерации и в других странах СНГ - в полном соответствии с принятыми документами.
Исполнитель ООО «АНАЛИТ» г. Киров, 2010 г.
2015-03-07 | популярность: 13746
Отчет об оценке рыночной стоимости именных обыкновенных акций ОАО
Цель и назначение оценки: определение рыночной стоимости именных обыкновенных акций (100% уставного капитала) ОАО (Вид деятельности – производство полиграфической продукции) с целью внесения в уставной капитал.
Имущественный комплекс предприятия не отражает реальной способности предприятия приносить доход, но отражает текущее состояние предприятие, выраженное через состояние его активов и обязательств. В данном случае необходимость определения ликвидационной стоимости на момент оценки не стоит в связи с отсутствием факторов срочной ликвидации или реализации бизнеса. Для целей данной оценки наиболее оптимальным, по нашему Оценщика, является метод скорректированной балансовой стоимости чистых активов предприятия.
В результате исследования информации, предоставленной о предприятиях данной отрасли в различных источниках, а том числе в Национальной Котировальной Системе (www.nqs.ru) по состоянию на 01.10.2004 г. информация, применимая для целей данной оценки, о цене акций данных предприятий на внебиржевом рынке отсутствует. Поэтому методы предприятий-аналогов - метод рынка капиталов, метод сделок не могут быть использованы.
С целью оценки рыночной стоимости обыкновенных акций ОАО «ККК» в данном отчете использовались:
1. метод дисконтирования денежных потоков;
2. метод скорректированных балансовых чистых активов.
Исполнитель: ООО "Арт-эксперт". Казань, 2004
2015-02-23 | популярность: 10971
Отчет об определении рыночной стоимости объекта "Помещение отделения связи"
Задачей настоящей оценки является выявление особенностей ценообразования объекта оценки применительно к характеристикам соответствующего сегмента рынка, правового титула, количественным и качественным характеристикам объекта оценки, а также специфики правоприменительной практики по совершению предполагаемой сделки. Это позволит однозначно идентифицировать объект оценки в системе вещных и обязательных прав, дать надлежащее обоснование вида определяемой стоимости. Анализ документации позволит выявить основные составляющие рисков, связанных с проведением оценки, и рассчитать величину их покрытия. В результате должно быть проведено надлежащее экономическое и правовое обоснование итоговой оценки объекта для указанного назначения.
Результат оценки предполагается использовать в целях отчуждения имущества на основании договора купли-продажи, ограничения определяются оценщиком самостоятельно.
Помещение отделения связи. Площадь 108,1 кв.м. Этаж первый. Адрес: Кировская обл., Октябрьский пр-т. Собственником объекта оценки является муниципальное образование «город Киров».
Цель оценки: Определение рыночной стоимости оцениваемых прав на объект оценки
Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки. Преимущества каждого подхода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости определяются по следующим критериям:
Тип, качество и обширность информации, на основе которых проводится анализ.
Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как использование, потенциальная доходность.
Источнитель: ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», Кировский филиал, 2010 г.
2015-02-23 | популярность: 8179
Отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости "Помещение кафе"
Отчет об определении рыночной стоимости объекта помещения площадью 33,2 кв. м. по адресу Кировская обл., г. Киров, ул. Московская, д. 181
Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться для отчуждения муниципального имущества. Результаты работ по проведению оценки описанного объекта планируется использовать для отчуждения муниципального имущества.
Задачей настоящей работы является выявление особенностей ценообразования объекта оценки применительно к характеристикам соответствующего сегмента рынка, правового титула, количественным и качественным характеристикам объекта оценки, а также специфики правоприменительной практики по совершению предполагаемой сделки. Это позволит однозначно идентифицировать объект оценки в системе вещных и обязательных прав, дать надлежащее обоснование вида определяемой стоимости. Анализ документации позволит выявить основные составляющие рисков, связанных с проведением оценки, и рассчитать величину их покрытия. В результате должно быть проведено надлежащее экономическое и правовое обоснование итоговой оценки объекта для указанного назначения.
Исполнитель ООО «АНАЛИТ» г. Киров, 2010 г.
2014-11-08 | популярность: 11043
Отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости "Помещение магазина"
Отчет об определении рыночной стоимости объекта помещения площадью 14,2 кв. м. кв. м. по адресу Кировская обл., г. Киров, ул. Некрасова, д. 1
Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться для отчуждения муниципального имущества.
Настоящий отчет составлен в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ; федеральными стандартами оценки, сводом стандартов оценки Российского общества оценщиков (ССО РОО 2010).
Задачей настоящей работы является выявление особенностей ценообразования объекта оценки применительно к характеристикам соответствующего сегмента рынка, правового титула, количественным и качественным характеристикам объекта оценки, а также специфики правоприменительной практики по совершению предполагаемой сделки. Это позволит однозначно идентифицировать объект оценки в системе вещных и обязательных прав, дать надлежащее обоснование вида определяемой стоимости. Анализ документации позволит выявить основные составляющие рисков, связанных с проведением оценки, и рассчитать величину их покрытия.
В общем случае, рекомендуемой для совершения сделки величиной является рыночная стоимость. Данный термин предполагает законное использование, что, в свою очередь, накладывает на типичного продавца ответственность по гарантиям работоспособности объекта. В данном случае продавец не заинтересован в гарантийном обслуживании и обслуживание производится в соответствии с требованиями ГК РФ. Соответственно, в расчетах стоимостных параметров необходимо учесть отсутствие гарантийных обязательств по работоспособности и производить реализацию на условии «как есть».
Хотите разместить отчет на нашем сайте? Напишите нам об этом.

Отчет об оценке - это письменный документ, отвечающий всем требованиям профессиональной этики, понятным и доступным образом отражающий ход процесса оценки и содержащий в себе использованные оценщиком исходные данные, их анализ, выводы и итоговую величину стоимости .

Приложение к отчету об оценке содержит все фотографии, зарисовки и карты, не включенные в основные разделы отчета. Иногда в приложение включают словарь терминов.

В отчете, помимо ограничивающих условий, могут быть указаны допущения - утверждения, сделанные оценщиком в процессе оценки на основе его профессионального мнения, но не подкрепленные фактическими данными.

Рассмотрим основные требования к содержанию отчета об оценке и учебный пример об оценке объекта недвижимости.

Отчет об оценке объекта оценки должен быть составлен в письменной форме и передан заказчику своевременно. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Если определяется не рыночная, а иные виды стоимости, должны быть указаны критерии установления результата оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

Согласно ст. 11 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в отчете об оценке указываются:

дата составления и порядковый номер отчета;

основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;

точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу,

реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

дата определения стоимости объекта оценки;

перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, которые, по мнению оценщика, очень важны для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется печатью.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Пример отчета об оценке недвижимости приведен в приложении В.

Глава 6. Особенности оценки различных объектов недвижимости

6.1. Оценка земли

Как средство производства земля имеет особенности, оказывающие непосредственное влияние на оценку недвижимости :

земля не является результатом предшествующего труда;

пространственно ограничена;

незаменима другими средствами производства;

обладает постоянством местоположения;

неизнашиваема при правильном использовании;

территориально разнокачественна;

характеризуется специфической полезностью каждого конкретного земельного участка;

обладает плодородием и в сельском хозяйстве наиболее эффективно используются все ее полезные качества;

практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) выступает в основном в качестве пространственного операционного базиса, поэтому неразрывно связана с объектами, на ней расположенными: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека, так называемыми улучшениями.

При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, а остальное - это улучшения, они добавляют вклад в стоимость.

Земельный участок - часть земной территории, которая оборудована и готова к использованию в различных целях .

Улучшения, проводимые для создания участка:

внешние : устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей;

внутренние : планировка, озеленение, асфальтирование, устройство выпусков для подключения инженерных сетей, коммуникаций связи и т.д.

Типичный объект недвижимости состоит из земельного участка и построек и существует необходимость в определении стоимости земельного участка отдельно от имеющихся на нем улучшений, что вызвано следующими причинами :

различие в налогообложении земли и строений (налог на имущество и земельный налог);

требуется отдельная оценка земельного участка от улучшений при применении затратного метода определения стоимости недвижимости;

принятие решений о сносе имеющихся улучшений в целях лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

При оценке земельного участка необходимо учесть связанный с ним набор прав. Распространенные права, требующие оценки:

1) полное право собственности - возможность использования свободного от арендаторов участка любым законным способом;

2) право аренды - возможность владения земельным участком по договору аренды.

В России большинство земель не продается, а сдается в аренду, поэтому часто оценщики определяют не стоимость земельного участка, а стоимость прав его аренды.

Стоимость прав аренды - это сумма, которую готов заплатить потенциальный покупатель за право владения данным участком по договору аренды с целью получения выгоды от этого владения. Оценка прав аренды применяется при определении цены продажи права аренды земельного участка, при определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок, и при оценке ущерба от расторжения договора аренды.

Введение Земельного кодекса направлено на развитие рынка земли. В этих условиях оценка земель должна проводиться с учетом наиболее эффективного использования, которое обеспечит наибольшую остаточную стоимость земли.

При оценке земельного участка следует определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ), который определяется взаимодействием ряда факторов.

Основные факторы , определяющие оптимальное использование земли:

1) местоположение - фактор, оказывающий основное влияние на стоимость земельного участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность, характер окружения);

2) рыночный спрос - фактор, отражающий соотношение спроса и предложения на рынке. Он изучается для обоснования выбираемого варианта использования земельного участка (состояние и перспективы рыночного спроса на предлагаемое использование, конкуренция других участков, виды налогов и другие условия). Следует выделить сегмент рынка, на котором надо развивать деятельность;

3) финансовая обоснованность - способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка, который был бы достаточным для возмещения расходов инвесторов и обеспечения получения ожидаемой прибыли;

4) физическая пригодность участка - перспектива создания улучшений - размер, топография, качество грунта, климат, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование, экологические параметры и т.д.;

5) технологическая обоснованность и физическая осуществимость - анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятность стихийных бедствий, доступность транспорта, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка, например, размер может быть мал для строительства промышленного объекта;

6) законодательная (юридическая) допустимость - соответствие варианта использования земельного участка действующему законодательству. Выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, наличия временных запретов на строительство в данном месте, сложности в районе исторической городской застройки, возможное изменение нормативных актов, соблюдение правил зонирования, негативные настроения местного населения;

7) максимальная доходность (максимум дохода собственности и стоимости участка), которая определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования, с учетом риска инвестиций.

Особую категорию представляют собой городские земли . На их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы.

На ценность того или иного участка одни и те же факторы могут оказывать противоположное влияние, например:

интенсивное движение транспорта нежелательно для жилого района, но увеличивает стоимость участка для целей торговли;

размещение относительно учебных заведений и торговых центров, эстетические достоинства и удобства, учитывающиеся при оценке земель под жилищное строительство, практически не влияют на ценность территорий, ориентированных на промышленное развитие; для них важны транспортная инфраструктура и экономическое зонирование.

Большинство земельных ресурсов в настоящее время находится в государственной и муниципальной собственности. Практика показывает, что в рыночных условиях городские земли являются ценнейшим ресурсом и могут служить стабильным источником доходов местного бюджета. Городские власти определяют величину земельного налога, арендную ставку за землю и нормативную цену земельного участка при выкупе, поэтому вопрос повышения эффективности использования земель является актуальным для них.

Чтобы земельная собственность использовалась более эффективно, т.е. приносила максимальный доход от использования и способствовала улучшению общего инвестиционного климата, в первую очередь необходима реализация процессов налогообложения, аренды и выкупа городских земель на основе ее рыночной стоимости.

Именно рыночная стоимость является мерой ценности для пользователя, позволяет стимулировать рациональное эффективное использование и служить инструментом развития городской экономики.

Результаты оценки городской территории служат исходной информацией для решения следующих задач:

выработка градостроительной политики и социальное планирование;

формирование предложения по типам функционального использования территории с учетом ее качества;

формирование экономических механизмов размещения различных вариантов землепользования и инвестиционно-строительной политики;

анализ последствий вариантов развития и реструктуризации городской среды;

оптимизация муниципальных инвестиций в поддержании и развитии городской среды;

определение инвестиционной привлекательности территории как функции стоимости городских земель.

Выкуп земельного участка предприятием позволяет получить возможность использования земли в качестве залога для банковского займа, расширить инвестиционные возможности, продать излишки земли, получать доходы от сдачи земли в аренду, увеличить стоимость основных фондов, повысить курсовую стоимость акций.

Существуют два взгляда на ценность городских земель:

проектировщика-градостроителя в процессе функционального зонирования территории как раздела генерального плана города;

оценщика в процессе разработки кадастровой оценки земель.

Основой формирования кадастровой оценки земель и функционального зонирования территории должна выступать комплексная градостроительная оценка рыночной стоимости.

Выделяют несколько методов оценки земли .

Нормативный метод заключается в определении нормативной цены земли. Используется при передаче, выкупе земли в собственность, установлении общей совместной (долевой) собственности сверх бесплатной нормы, передаче по наследству или дарении, получении кредита под залог, изъятии для государственных или общественных нужд.

Земли городов оцениваются с учетом плотности застройки, престижности района, характера окружающего землепользования, экологического состояния, инженерно-транспортного обустройства и др. Земли разделяют на зоны, дифференцированные по базовым ставкам земельного налога и нормативной цене земли (Закон РФ «О плате за землю»). Нормативная цена земли фиксируется в Земельном кадастре.

Основа определения нормативной цены земли: ставки земельного налога и повышающие коэффициенты, льготы по земельному налогу не учитываются.

Часто необходимо оценить объект, состоящий из здания и земельного участка, когда на последний имеются только права аренды. В этом случае в качестве стоимости земли можно учесть затраты на отвод земельного участка под строительство.

В рыночных условиях при наличии необходимой информации целесообразно применять методы, основанные на анализе рыночных данных. Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются:

метод сравнения продаж,

метод выделения,

метод капитализации земельной ренты,

метод распределения,

метод остатка,

метод разбивки на участки.

Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Общепринятые элементы сравнения для земельных участков:

права собственности,

условия финансирования,

особые условия продажи,

рыночные условия (изменяются во времени),

месторасположение (расстояние от города и дорог, характеристика окружения),

условия зонирования,

физические характеристики (размер, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф),

доступные коммунальные услуги,

экономические характеристики,

наилучшее и наиболее эффективное использование.

При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.

Метод дает достаточно точные результаты только на развитом информационно-открытом конкурентном рынке.

Российский земельный рынок не отвечает этим требованиям, стоимость земельного участка невозможно определить исходя из информации о сделках продаж участков-аналогов. Поэтому для оценки должна собираться вся доступная информация для применения всех методов оценки участков.

Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Формула расчета стоимости земельного участка имеет вид:

где С L

I L - доход от владения землей, руб.;

R L - ставка капитализации для земли.

Ставка капитализации определяется делением величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи или увеличением безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

Основные факторы, влияющие на величину арендной ставки земельного участка : характеристики местоположения, размер, форма, окружающий тип землепользования, транспортная доступность, инженерное оборудование.

Метод распределения (метод соотношения, соотнесения, allocation ) - определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек. Наиболее достоверно это соотношение для новых построек, они близки к варианту лучшего и наиболее эффективного использования.

Для применения метода требуются достоверные статистические данные о соотношении стоимостей земли и всей собственности конкретного типа недвижимости на заданном рынке. Однако метод редко применяется даже на развитых рынках, так как обладает низкой достоверностью. Применение метода оправдано в условиях недостаточности информации о продажах земельных участков. Получаемые значения считаются ориентировочными.

Метод выделения (извлечения ) применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок аналогичными объектами недвижимости. Улучшения земельного участка соответствуют его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

определение элементов сравнения объектов;

определение отличий каждого аналога от объекта оценки;

расчет и внесение корректировок по каждому из элементов сравнения;

расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Метод выделения применяется, когда вклад улучшений в общую цену участка невелик, рекомендуется для оценки загородных участков (для которых вклад улучшений мал и достаточно легко определяется), применяется при отсутствии данных о продажах земельного участка в окрестности.

Метод является наиболее эффективным в условиях пассивного рынка (отсутствуют данные о продаже свободных земельных участков) с учетом особенностей исходной информации и модели получения искомой стоимости. Стоимость земельного участка в общем виде определяется по формуле:

где С 3 - стоимость земельного участка, руб.;

С - стоимость объекта, руб.;

Су - стоимость улучшений, руб.

Метод остатка основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле.

Для определения стоимости земельного участка необходимо знать стоимость здания, чистый операционный доход всей собственности, коэффициенты капитализации для земли и для зданий.

Основные этапы метода остатка для земли:

1) определяется чистый операционный доход всей собственности на основе рыночной ренты и предполагаемых операционных расходов;

2) определяется чистый операционный доход, относящийся к строению (зданию);

3) чистый операционный доход, относимый к земельному участку, капитализируется в показатель стоимости через норму капитализации для земли.

Сложно прогнозировать доход в условиях недостаточной стабильности экономики.

Метод разбивки на участки (подход с точки зрения развития) используется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки. Состоит из следующих этапов:

определение размеров и количества индивидуальных участков;

расчет стоимости освоенных участков с помощью метода сравнения сопоставимых продаж;

расчет затрат и графика освоения, предполагаемого периода продажи и разумной предпринимательской прибыли;

вычет всех затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой суммарной цены продажи участков для определения чистой выручки от продажи недвижимости после завершения освоения и продажи индивидуальных участков;

выбор ставки дисконта, отражающей риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи.

Затраты на освоение земельного массива обычно включают:

расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;

расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;

налоги, страховку, гонорары ИТР;

расходы на маркетинг;

прибыль и накладные расходы подрядчика и т.д.

Моделирование потенциального рентного дохода для различных типов землепользования базируется на закономерностях формирования рентных эффектов местоположения и сложившихся цен (продажи и аренды). Учитывая существенную разницу в стоимостных показателях для участков, расположенных по фронту улично-дорожной сети города и расположенных на внутриквартальных территориях, эти участки подлежат обязательному разделению при оценке.

Реализация принципа наиболее эффективного использования происходит в условиях конкуренции за пользование недвижимостью между различными функциональными сегментами рынка с учетом реальных ограничений на объемы спроса и возможной многофункциональности территории, в результате чего на каждом участке образуется набор землепользователей.

2. Оценка недвижимости

2.8. Отчет об оценке недвижимости

Отчет об оценке – это письменный документ, отвечающий всем требованиям профессиональной этики, понятным и доступным образом отражающий ход процесса оценки и содержащий в себе использованные оценщиком исходные данные, их анализ, выводы и итоговую величину стоимости. Приложение к отчету об оценке содержит все фотографии, зарисовки и карты, не включенные в основные разделы отчета. Иногда в приложение включают словарь терминов.

В отчете, помимо ограничивающих условий, могут быть указаны допущения – утверждения, сделанные оценщиком в процессе оценки на основе его профессионального мнения, но не подкрепленные фактическими данными.

Согласно ст. 11 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в отчете об оценке указываются:

– дата составления и порядковый номер отчета;
– основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

– юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;
– точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, – реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
– стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
– последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
– дата определения стоимости объекта оценки;
– перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется печатью.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Структура отчета об оценке

Сопроводительное письмо.

1. Общие сведения.
1.1. Основные факты и выводы.
1.2. Цель оценки.
1.3. Оцениваемые права.
1.4. Сертификат качества оценки.
1.5. Квалификация оценщиков.
1.6. Сделанные допущения и ограничивающие условия.

2. Используемая терминология и процесс оценки.

3. Анализ объекта оценки и его окружения.

3.1. Описание земельного участка.
3.2. Описание улучшений.
3.3. Общая характеристика региона.
3.4. Анализ рынка недвижимости города.

4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки (ННЭИ).

4.1. Анализ ННЭИ земельного участка как свободного.
4.2. Анализ ННЭИ земельного участка с имеющимися улучшениями.

5. Определение стоимости объекта оценки.

5.1. Определение стоимости земли.
5.2. Определение стоимости улучшений:

– затратным подходом,
– сравнительным подходом,
– доходным подходом.

6. Согласование результатов в итоговую оценку стоимости.

Отчет оценщика - документ, который фигурирует в сделках между гражданами и организациями при оформлении права на имущество и в иных случаях. Законодательство предъявляет требования к нему с целью гарантировать обоснованные результаты.

Немного о законодательстве

Базовый нормативный акт - закон «Об оценочной деятельности». На уровне Минэкономразвития приняты стандарты К тому же указывается, как должен выглядеть отчет оценщика. В этих документах подробно описаны многочисленные нюансы. Естественно, данные приказы соответствуют закону.

Проведение оценки обязательно. Так гласит закон «Об оценочной деятельности», а также иные акты. Она должна проводиться при распоряжении государственным или муниципальным имуществом, ипотечном кредитовании, перед подписанием брачного контракта. Фактически без этой процедуры не обойтись, оформляя наследство или направляя иск в суд по имущественному спору. Отчет оценщика сейчас востребован во множестве случаев.

Откуда берется документ

Со специалистом заключают договор. Выбор оценщика может быть произведен государственным органом или заинтересованным частным лицом. Например, оценка объекта может ложиться на участника приватизационных аукционов. В любом случае подписывается договор. Документ составляется в бумажной или в электронной форме. Во втором случае обязательно применение усиленной цифровой подписи. Составляющие документа:

наименование сторон;
цель выполнения работ;
сведения об объекте, который нужно оценить;
какой вид оценки следует провести (рыночная или кадастровая цена);
во сколько оценивается оказание услуги;
время, через которое должен быть предоставлен отчет оценщика;
сведения о СРО, в которой состоит независимый оценщик, или организации, на которую он работает;
сведения о страховании ответственности исполнителя.

В соглашении указываются стандарты, на основании которых должна проводиться оценка.

Требования к отчету

Существуют дополнительные требования к отчету оценщика. Они касаются специфики предмета оценивания. В частности, свои особенности имеет оценка в атомной отрасли, недвижимости и т. д.

В отчете указываются сведения из договора, касающиеся оснований, целей и сроков проведения процедуры:

точное описание объекта или предмета оценки;
последовательность действий специалиста;
дата, к которой было выполнено задание.

Отчет независимого оценщика или работающего на организацию подписывается им самим, ставится печать - его собственная или организации, в которой он работает. Оценщик не ограничен в объеме сведений, которые он может добавить в отчет, главное, чтобы там был минимум информации согласно закону и стандартам. Надо помнить, что, несмотря на все требования и правила, в любом отчете присутствует определенная доля допущений и вероятностей, хотя серьезно цифры, полученные разными специалистами, разниться не должны.

Особенности оценки недвижимости

Граждан и организации интересует, прежде всего, рыночная оценка объектов. Инвентаризационная или рассчитывается для некоторых видов налогов, и оценщики почти с ней не сталкиваются. Высчитать рыночную стоимость можно несколькими способами:

затратный;
доходный;
сравнительный.

Первый способ построен на учете технической характеристики объекта, расчете затрат на переоборудование и переустройство. Второй зависит от потенциальных доходов с конкретного объекта, например от суммы, на которую возрастет стоимость квартиры или участка через некоторое время. Третий способ основан на сравнении аналогичных объектов. Конечно же, в расчет берутся индивидуальные характеристики. Именно на этом обычно строится отчет оценщика квартиры.

Специалистов в области найти проще всего. Почти все они работают с агентствами недвижимости, в БТИ (как в частных, так и в государственных).

Как построен процесс оценивания

Отчет оценщика недвижимости строится по одной и той же схеме:

собираются имеющиеся знания (техническая документация);
проводится анализ, в том числе и окружающей местности (степень развитости дорог, общественной инфраструктуры).

Играет роль буквально каждая мелочь. Даже в одном доме квартиры оценивают совершенно на разные суммы. Площадь объекта, уровень благоустроенности самого дома тоже к этому относятся. Дом может находиться возле престижного района, при этом срок его эксплуатации приближается к завершению, что тоже влияет на цену. Цена снижается, если дом в хорошем состоянии, рядом есть магазин, аптека, но отсутствует транспортная инфраструктура. На этом строится отчет независимого оценщика.

Специалисту нужны:

Документы из кадастрового учета. Если нет кадастрового паспорта, просят предоставить технический паспорт, который составляют в БТИ.
Экспликация, поэтажная планировка.
Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость.

Если планируется перепланировка, предоставляется проект работ, а также иные сведения в зависимости от ситуации. Специалист прямо говорит, в чем он нуждается.

Оценка и судебные процессы

Несогласие с выводами отчета выражается в иске. Он может касаться как результатов самой оценки, так и других действий, если они основаны на оценке или как-то связаны с ней. Почти всеми такими делами занимаются арбитражные суды. Хотя сейчас возможно оспаривание отчета оценщика в административном процессе (кадастровая оценка). Согласиться или нет - судья решает лишь после проведения экспертизы. Она отличается лишь двумя моментами:

проводится по решению исключительно суда;
эксперт предупреждается об уголовной ответственности за ложное заключение.

Добиться экспертизы в суде - единственный способ оспорить результат оценки. Стоимость процедуры особенно не отличается по стране. Исключение - столичные регионы. За оценку аналогичных объектов специалисты просят примерно одинаковую сумму. Низкая или высокая цена не говорит о качестве, лучше ознакомиться с отзывами клиентов. Если затронуть такой вопрос, как срок действия отчета оценщика, то он равен, как правило, 12 месяцев. Но в законодательстве могут устанавливаться иные сроки.